由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易研究局联合主办的“2022网易经济学家年会”在北京举行。北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师董藩在会上表示，如果从产业地位来讲，房地产不但是支柱产业，还是主导产业，也还是先导产业。这三大地位，在整个国民经济当中只有房地产一个行业具备，其他行业不是这样的，所以说不是房地产绑架了国民经济，而是它支撑起了一国的国民经济。

董藩称，这些年来房价一直在上涨，按照周期理论来讲，就不太符合，所以大多数学者一直都认为中国的房地产行业有问题。这个就要回到这个特殊产业的特殊价格运行：房价原则上是上涨的，下跌只发生在特殊情况之下——这是我们正规的学术答案，不是它不能下跌，是正常的情况下不会下跌。

董藩表示，世界各个国家大部分普通家庭买房都是有压力的，一般都要用几十年偿还本金和利息，不能因为买了房子，我们就认为自己变成房奴了。我告诉大家：真正的房奴是一直租房、坚决不买的人，那他就被迫继续租房，被迫把他的钱一直给他的房主，自己赚不到房产增值，还要帮助房主继续还贷款。

在谈到促进房地产良性发展，政府应该往哪些方向努力，董藩提出了3点建议：第一，把保障和市场分开，该保障保障，该进入市场依靠经济手段不是行政手段；第二，房地产政策要科学，要尊重经济规律，房地产政策要稳定，不要忽松忽紧，让企业无所适从。第三，要保证房地产企业的合理融资渠道，还有对买房者按揭政策，要考虑城市化和房价水平，适当松绑房地产贷款集中度，这么严不行；第四，要加强对预售金的管理，只能用于项目建造。

以下为演讲实录：

在过去的一两年间，大家对于市场和行业的一些整顿都有些疑惑，再加上我国今年下半年经济增长速度下行，大家对未来就产生了一些疑问。所以通过这个链条，新时代和新周期就联系在一起了。

我今天想跟大家分享一下，我们怎么去认识这个新时代？只有当我们认识清楚了这个新时代，我们才能够对于我们过去几年，乃至十八大以来，中央所做的一些措施有一个清醒的认识。

国家要想把“六稳、六保”这些事情做好，其实就要回到一些最基础的问题上。作为偏重于研究房地产的经济学家，我先要在这里把房地产一些最基础的问题讲清楚。大家赞同我的观点，再一起去引导舆论、影响政策。这样的话，整个经济才能够稳定、健康发展，所以我起了这样一个演讲题目：《科学客观地认识当前的房地产业与房地产市场》。

第一个问题，我们来看一下房地产业在国民经济当中究竟处在一个什么样的地位上。

前两天，国家发改委的领导说房地产业还是支柱产业。如果从产业地位上来讲，房地产不但是支柱产业，还是主导产业，更是先导产业，房地产业具有这三大地位。在大多数国家，房地产业都是第一大产业。非常明确地告诉大家，房地产业在大部分发达国家，也是经济增长最重要的依赖。

很多人瞧不起房地产业，说房地产没什么科技含量。建造房地产的各种建材，本身就蕴含着大量的科学技术，那些被大家高看的科技产品，大部分也要安置、储放在房地产这个物理空间里，如果没有这个物理空间，它们就没有存在的意义，更不要说大量采光、通风、恒温、恒湿技术的应用了。所以，简单地说房地产没有什么科技含量，就是砖瓦灰沙石的粘合，这是完全不对的。而且房地产通过产业整合和带动，决定了其他产业的市场需求和供应情况，对整个国民经济的主导作用非常明的。比如，2008年中国盐业的亏损，就是因为房地产不景气导致的，因为盐业除生产食用盐外，还生产了很多辅料、添加剂，这些辅料添加剂又成为一些化工建材的投入品等。所以，当2008年房地产市场不景气时，一些工地停了，建材消耗减少，建材生产萎缩，进一步影响了盐需求和生产。

房地产业还是支柱产业，它对GDP的贡献，对就业的贡献，以及对财政收入的贡献，什么状态呢？因为没有办法非常精确测算，我们自己估计，目前中国GDP总量的30%-40%是由房地产业完成的。如果你只按照增加值测算可能没有这么高，但是这种整合、带动作用必须考虑进去。所以，我们看到当房地产业不景气的时候，整个国民经济立刻就陷入困境。

对财政收入的贡献是什么状态？我们不说中央财政，只说地方财政收入。地方财政收入中大约50%来自直接卖地的收入，就是说土地出让金大约占一半。房地产开发经营的税和费又占15%左右。所以，在地方本级财政收入当中，大约占65%，有些城市甚至达到70%，是跟卖地以及房地产开发经营活动连在一起的——当房地产业不景气的时候，地方机关和事业单位的就业者是开不到工资的，财政没钱。

房地产还是先导产业，什么意思？就是说，其他行业的发展，要先借助于这个行业的发展。比如，今天是网易在这里搞这个论坛，如果没有这个会场，这个论坛是没办法在这里举行的，这个会场就是房地产业的产品。其他的生产经营活动，也都需要房地产这个物理空间作为一个基础性的生产经营场所，所以，房地产业是整个国民经济的先导产业。

这三大地位，在整个国民经济当中只有房地产一个行业具备，其他行业不是这样的。所以，不是房地产业绑架了国民经济，而是它支撑起了一国的国民经济，没有房地产业你想象一下会是什么状况？房地产的三大地位，是由这类产品巨大的价值量，复杂绵长的产业链和使用价值的必要性及广泛性共同决定的。它不是决策部门决定的，写到文件里就是，不写到文件里就不是，也不是法律、政策规定的，更不是房地产行业内部人自夸出来的，而是一种客观事实。如果我们不能够认清楚它是这样一个地位，就没有办法正确对待这个行业，对它的政策也没有办法回到相对客观和科学的轨道上。

第二个问题，房地产到底是实体经济，还是虚拟经济？

很多人经常说应该发展实体产业，不搞房地产业。我要告诉大家：房地产就是实体经济，而且是最大的实体经济。很多记者关于这点都写错了。

虚拟经济（FictitiousEconomy）是基于虚拟资本基础上产生的经济活动。虚拟资本一般指以有价证券形式（如债券、股票、期货、期权）存在的未来预期收益的资本化。因此，虚拟经济就是指证券、期货、期权等虚拟资本的交易活动。虚拟经济的存在，可以优化资源配置效率、提升企业治理水平、实施风险管理和改善财富分配关系。

我们说的实体经济(SubstantialEconomy/real economy)是指从事实际生产经营的经济活动, 包括产品的研制、生产（开发）、销售服务, 以及交通、旅游等为直接消费提供服务的活动。从部门上看，它包括农业、工业、交通运输、通信、商业服务业、建筑业、文化产业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础。

实体经济是从事实际生产经营经济活动，包括产品研发、生产、销售等等，直接为消费提供服务的活动。从部门来讲，工业、商业活动、建筑业活动等等都是实体经济，实体经济是我们社会赖以存在的生存发展基础。

实体经济当然包括房地产。在房地产的融资、交易过程中，虽然会有虚拟资本的大量介入，但只是作为融资手段和风险管理工具出现的，房地产本身的生产经营活动并不具有虚拟经济性质。房地产是横跨第二、三产业的实体经济，其生产和交易的产品是以实物形态存在的建筑物或其中一部分，租赁、估价等服务活动也要以这种实物产品为基础，不是彻底虚拟的。因此，房地产不是虚拟经济，恰恰相反，它是典型的、最大的实体经济。

为什么很多人认为房地产是虚拟经济？房地产领域出现的问题，其实源于认识与管理水平。从中国楼市的情况来看，不是虚拟经济过度发展问题，相反，虚拟资本的介入是严重不足的——房地产领域的上市公司很少，已连续多年禁止开发商IPO，发债也受到严格限制。在房地产领域，期权、期货交易也基本不存在，房地产预售其实只是预订而已。

当这个问题认识不清楚的时候，我们总是把房地产当成虚拟经济打压的时候，对房地产行业的健康发展就没有好处，引导出严厉打压这样的政策。中国及世界经验都表明：房地产兴，则经济兴；房地产衰，则经济衰。虚拟经济则不具备此功能或关联作用。这跟股市不一样，股市可以在经济不景气时候交易很繁荣、价格高涨，也可以在经济很景气时候，股市比较低迷，股市晴雨表作用我们是打折扣的，但是房地产一定是正相关的。

第三个问题，买房自己住，是投资，还是消费？

我们总是会涉及到自己买房的问题，买房自己住是投资还是消费？我要告诉大家：自己买房是投资，不是消费！很多人说我买房子自己住怎么会是投资呢？你买房自己住也是投资，你要是学过西方经济学，就会非常非常清楚这一点。

消费（consumption）是指利用社会产品来满足人们各种需要的过程。它又分为生产消费和个人消费。前者指物质资料生产过程中对生产资料和生活劳动的使用和消耗。后者是指人们把生产出来的物质资料和精神产品用于满足个人生活需要的行为和过程，是“执行生活职能”。它是恢复人们劳动力和实现劳动力再生产不可少的条件。通常讲的消费，是指个人消费。

什么是投资？特定经济主体为了在可预见的时期内获得收益或是资本增值，在一定时期内向一定领域投放资金或实物的经济行为。可分为企业投资（创办企业）、资本（资产）投资（购买房地产、贵金属、古董字画玉石等）和金融投资（股票、债券、基金、保险、民间信贷）等。

私人买房属于私人资产性投资。在国民收入核算中，按支出法，私人买房应计入私人国内总投资的项目下。私人国内投资总额是国家全面反映非政府投资规模的一个常用指标，指私人企业和个人购置资本资产(耐用设备和建筑物等)的全部费用以及私人库存(原料、半成品和待售或待装运的成品等)的变动额。房子属于资本货物，可再交易从而获得增值，而且价值量大、使用周期非常长，与普通耐用消费品不同，计入当年不合适。

那么，你们可能问：统计工作中“居住类消费价格”是什么含义？按照统计法规，由房屋提供的租赁居住服务则估算租金计入个人消费支出之中。另外，装修、水、暖、电、气等开支一同计入个人消费支出的服务项下。这样，“居住类消费价格”主要包含这些项目的价格变化，并纳入到CPI的统计中。

第四个问题，房价到底高不高？我们也借此谈谈统计范围、计算方法与国际比较等问题。

房价高不高的问题，这个一直是一个非常敏感的问题，但这个问题争议特别大，从我们专业角度来看，其实我们现在统计范围跟西方不一样，计算方法跟西方也不相同，在一起比较是不合适的，所以，很多关于房价的结论经常不成立。

我们看这个官方统计数据，2020年商品房均价是9858元/平米。实际上，按照中国官方的统计范围，其数据可能比这个高一点，应该过万。因为二手房交易中，存在基于避税目的的大量阴阳合同，备案价格并不是真实价格。以前实施备案价以前，对一手房的统计也存在抽样项目价格偏低，而且统计局工作人员不到现场调查、只是让开发商自己报送的办法，由于存在房价调控的行政问责制，报高了地方政府也不让。

先不管统计范围与方法问题——这些年来房价一直在上涨，按照很多周期理论来讲，就不符合周期的特点了，因此，很多经济学家就认为中国房地产业问题很大，泡沫严重，并继续集聚。他们不是专门研究房地产的，不知道这个行业很特殊，有特殊的价格运行规律：房价原则是上涨的，下跌只发生战争、瘟疫、大地震后的人口迁出等在特殊情况之下，这是我们正规的学术答案。不是房价不能下跌，但正常情况下不会下跌，特别是在经济高速增长、社会稳定、人口也在增长的情况下。为什么会这样？五个基本理由决定了这个结果，我不详细讲了，展开讲的话，演讲就超时了，看兴趣的可以到我们课堂上听。所以，我们必须回到房价统计上来，看看它究竟为什么是这个样子。

我们说到房价，这就首先说到房地产的种类与房价统计范围。房地产的种类构成在中国极其复杂，跟外国是没法去类比的。理论来讲，凡是进入市场交易房地产都应包括在统计范围内，但从中国的开发实践来讲，我们已经开发了将近30类房产，真正纳入统计的却很少。从开发商买的五证齐全的那些是要统计的，以及父母当年从政府手中买的房改房，在交易时是要统计的，其他很多很多种类都没纳入统计，但是在现实生活中，它们是大量存在的，比如说农村的房子，不在房价统计范围，这与外国完全不同。还有小产权房，我们法律规定它是违法的。市场中大量存在这样的交易，也没被算在里面，小产权房价格非常便宜。类似的还有一些大国有企业在自己工业用地上建造的大量职工住房，这也是违规的，也不统计。我们说的房价只是其中几部分，于是不难发现，在法定统计范围内，一些价格特别低的房产，都没统计在这里面，而高的统计在这里面，这个跟国际相比，是完全不一样的，国外是没有军产房的，也没有央产房等，所以我们在进行房价的国际比较时，就要考虑这些种类与统计范围的巨大差异。

还有，我们在统计方法上，跟西方也不一样。我们国家是按照平均值来计算的，西方是按照中位数计算的。如果中国也按照中位数进行统计，中国的房价会低一些，西方按照平均值来算，他们房价也会涨很多，这个一定要搞清楚其中的差别，学数学的、学统计的，讲到这里，就会立即明白。另外，如同前面提到的，在我们中国的房地产交易中，还存在大量的阴阳合同等等。我要说的是，有些因素把房价给抬高了，有些因素把房价大大拉低了，我们的房价统计范围、计算方式等，都存在问题，不能简单地与外国房价比较。

还有我们经常拿来说事儿的，用于比较房价高低的测算工具也是有问题的。例如，我们经常用到一个房价收入比的指标，这个指标，是不能进行城市之间房价比较的，由于国情、制度等方面的差别，进行国际比较根本没有意义。

例如，关于城市居民收入的比较，就与西方没法比。我们是存在户口制度的，我们往往按照户籍人口或者按照常住人口进行统计。比如在北京，很多房产被北京以外的外省市人甚至外国人、华侨买了，我们只统计北京居民的收入，并比较城市房价与居民收入之比的高低，这就忽略了实际购买者的范围和城市居民统计收入范围之间的严重不吻合情况，这是很不科学的。房价收入比、租金售价比等都有类似问题。另外，在收入上，我们也只统计了工资性收入，而在这之外，现实生活中还存在大量兼职收入、灰色收入、福利性收入、腐败收入、资产性收入等，都漏掉了，当然也没法统计出来。

很多人受到房价收入比的误导，不断地进行了一个个错误的、没有意义的比较，说我们国家房价比哪个国家高，哪个城市房价比另外哪个城市高，其实还有很多理由决定了这种比较没有意义。时间关系，我只说一点：因为房地产这类产品极其特殊，它不同于其他产品，它不能够进行区域间运输、流转、贸易，北京的房价高，不能从鹤岗买一套运过来，房价是根据当地的情况各自独立形成的，所有的高低比较就是没有了多少意义的，只能根据当地的情况去研究供求关系等问题。这个不同于普通消费品——普通消费品市场是全国性的，比较物价的高低，可以发现机会，在全国、全世界方位去通过贸易，改善一地、一国的供求状况。当然，我要强调，我不是说判定房价高低，就完全没有了价值，是说指很多指标，用于比较时，很不科学，我们在理解、使用它的时候，根本没有搞清楚内在含义与国情差别。

关于房价，我再说一些正确但是不被接受的结论，这些结论如果是不能被大家接受，我们就永远存在舆论冲突：

1. 房价是总供给与总需求共同作用的结果，从需求端看，体现的是集合购买力，是全社会共同的购买力形成的。是否合理不是按照某个家庭的支付能力来评价的。

2. 中国部分家庭无法承受目前的房价，只说明其收入未能达到进入房地产市场的水平，或者房地产交易政策有需要改进的地方。这需要提升政府的保障水平，或者改进房地产交易的政策，如对低收入家庭和刚就业年轻人的首套住房可采用二成首付、优惠利率及延长贷款期方式解决。制订出好的政策，这是政府的责任。我想多说几句：我们房地产交易政策有很多可以改变的。在座的很多年轻人，我认为让你们买得起房子非常容易。你们未来工作30年、40年没问题，为什么贷款只批30年，不能给40年？国外贷款可以贷到80岁，为什么我们不能延长？还有，你们未来收入会不断地提升，能不能把首付降到20%，甚至15%？零首付我不主张，或者5%我也不主张，但是降到15%可不可以？我觉得没什么不可以，你们就业初期收入低，5年、10年以后，收入非常高，可不可以在前期只还利息，不还本金，减轻压力？当收入提升的时候，再把欠的那些利息或者本金补上呢？所以，有很多政策，我们可以研究、改善，要真心帮助低收入人群，帮助刚刚起步的年轻人，而不能简单地认为对这个市场就该狠狠打压。

3. 全世界各个国家的大部分普通收入家庭，买房都是有压力的，一般都要用几十年去还本付息。不能因为买了房子，我们就认为自己变成房奴了。我告诉大家：真正的房奴，是一直租房、坚决不买的人。那他就被迫继续租房，被迫把他的钱一直给他的房主，自己赚不到房产增值，还要帮助房主继续还贷款。在全世界范围内，美国搞了几百年市场经济，美国三分之一的人口还是买不起房子的，到欧洲那些最发达的国家如德国、法国等，大约有一半左右人口是买不起房子的，你能说市场不成熟吗？不能说，不是所有的人都买得起，这就是规律。要在这个前提下研究居住方案，而不是认为市场出了大问题。

4. 高房价是调控大都市人口规模合法、有效的杠杆，比简单地行政控制要好得多。不要随便驱赶外来打工者，也不要人为限制大学生就业空间的选择，不允许人家留北京、上海、杭州、深圳等。谁愿意留就留，谁愿意走就走，走了后悔了也可以再回来，要尊重大家的就业权利，流动了、竞争起来了，才有活力和进步。

我还要说一点，对于高房价，一直这么强压着，也不是很现实，为什么？因为交易下滑、预期改变，摧毁了市场机制。前一点时间，连北京、杭州、成都、南京这么好的城市，土地都卖不出去了，开工资、领取养老金都有问题了。北京一直压着，很多二线城市达到了北京这种价格水平，你还认为是合理的吗？也是不合理的，很多需求释放不出来，比如年轻人可能想给退休父母在北京买套房，但是政策不让你买，你买不成，这件事情我觉得就很不合理。而且一个已婚男人，不单要给自己父母买，还要给丈母娘买。我不太主张进行严厉的价格限制，高房价存在有它的原因，当然房价高了以后，要么加强保障，要么就住小一点，采取这样的措施，市场机制会发挥作用。

第五个问题，我再斗胆谈谈“因城施策”的调控效果与完善思路。

“因城施策”是指中央政府根据城市属性，区分一线、二线等几线城市，允许地方政府采取不同的调控措施，制订不同的房地产政策。首次提出，始于2016年《政府工作报告》。

因城施策”的提出，有几个的背景：

1.各地市场情况，特别是房价与交易量各不相同，甚至冰火两重天，面临的问题常常不同；

2.面对区域性市场，统一的调控政策不断遭到各地的质疑——“深圳发烧，哈尔滨吃药”；

3.全国多年调控难以达到目的，面临巨大的舆论压力，也想做新的尝试，探索更多调控思路。

因城施策，这些年我们一直在强调这一点，但我发现在因城施策情况下市场也乱了，一些非常有价值的地方，因为严厉的打压，导致房价很低，市场很惨，经济严重衰退；有些胆子大的城市，原本投资价值不高，却以引进人才等各种名义，放松市场，价格连续上涨。我就想告诉大家：因城施策产生了一系列副作用，必须高度认识，可能此前从来没有人提出这一点，我也不是否定这个政策，只想把这些问题提出来，我们一块去考虑怎么把这些问题克服掉。

其一，因城施策切断了不同市场内在的联系和需求的合理分布。市场是开放的，就不应该分割成一小块一小块，而现实是按照城镇，被切成了几百个、几千个市场；

其二，扭曲了定价机制，备案价、挂牌指导价等等的控制，导致新房与二手房“价格倒挂”与“打新”现象。大家都像买股票一样去打新，甚至动用权力买新房，为什么？新房比二手房低三分之一，甚至有的低一半，这带来更大的麻烦和严重腐败；

其三，价格统计中的虚假现象。为了不被中央问责，所以统计工作上上动手脚；

其四，由于地方执政者目的不同，导致政策出台往往严重背离市场需要，限购、限售、限价等，严重伤害市场机制，房屋质量也极大下降；

其五，出现了变相放松，争抢市场需求的情况。有的地方趁别的城市紧紧压着房价，自己赶紧放开，抢夺需求。我们看到全国有几个城市一直是放开，以引进人才名义这么多年连续抢夺需求，房价上涨，他们就可以卖地，当地经济就相对好一些；

其六，地方政府权力过大，政府既当运动员，又当裁判员，寻租、设租的情况增加，很多优质房源被内部人和权力人抢分；

其七，城市房价关系进一步扭曲，看起来房价稳定些了，一放松就会出现更大波动。因为根本没把这些需求消化下去，而是暂时拦截下来；

其八，由于政策不统一，而且变动频繁，不但带来了假离婚、假结婚等婚姻关系的混乱，还出现了“流窜”抢房和利用企业购买住宅的情况。这些都不是我们愿意看到的，都是严重破坏社会秩序的。

以上这些，都要计入政策带来的成本中，然后认真分析，看看是废止还是完善。如果要完善“因城施策”方案，也应在尊重市场规律、杜绝市场“割裂”前提下完善。对此，我给出如下想法——

首先，取消限购、限售、限价等不利于交易和资源有效配置的行政限制，促进交易的恢复；

其次，实行统一的信贷政策，并通过首付、利率、存款准备金率等工具，调控市场交易规模，服务于稳增长、稳就业、稳预期目的；

再次，地方政府可利用契税、补贴方式调控交易活动；

而且，地方政府可在中央统一指导下，结合当地情况确定住房保障资源的投入规模；

最后，允许并鼓励地方利用货币补贴方式实施住房保障，以便节省资源、提高投资效率，完善退出机制。

第六个问题，我再简单谈谈房地产业良性循环的含义与努力方向。

最近中央政策中提出了一个房地产良性循环的问题。房地产业的良性循环，可以从微观与宏观两个层面理解：在微观层面上，是指从财务与融资角度考核，符合基本风险控制与企业可持续发展的要求；在宏观层面上，是指房地产行业的负债水平和监管状况，符合防范金融风险的需要。

对房地产业，究竟如何判断其处于良性循环状态，给出哪些参考指标，这些很复杂，因为每个市场主体的商业模式不同，而中观、宏观政策也总是变来变去。

我就简单谈谈如何促进房地产业良性循环吧——

首先，把保障与市场区分开，该保障的要确保，该进入市场的依靠经济手段而非行政手段管理，不要再混为一谈；

其次，房地产政策要科学，尊重经济规律与企业的经营自主权。房地产政策还要稳定，不可忽松忽紧，使得企业无所适从；

再次，保证房地产开发的合理融资渠道。民营开发商无法上市融资，也极难从银行贷款，更不能发债，这不利于增加供应；

而且，针对买房者的按揭政策，也要考虑到城市化和房价水平，适度松绑房地产贷款集中度限制，有利于满足居民刚需和改善型住房、进城父母养老住房等合理需求；

最后，加强对预售资金的监管，预售资金只能用于项目建造。

以上几点是我高度关注的，我也希望这些看法能够通过网易这个大平台努力宣传出去，影响到舆论，影响到国家政策，使我们房地产业回到稳定、健康发展的轨道，否则房地产业没有办法搞得更好，中国经济也没办法搞得更好。