2020年10月28日下午，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》共八章110条，预计于今年年底颁布。这是广州市委、市政府贯彻落实习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神和贯彻落实广东省委、省政府以同等力度支持广州“四个出新出彩" 实现老城市新活力的要求，在民生领域的又一重要举措。《条例》着力构建了党建引领社区治理框架下的物业管理体系，进一步强化了基层行政监管职能，完善了业主委员会成立、运作规则，规范了物业服务企业行为，在建立物业管理委员会、业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新。随着《条例》的出台，可望破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”，物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题，切实为市民营造共建共治共享的和谐居住生活环境，提升市民的幸福感和获得感。

　　亮点一 强化基层治理能力

　　为有效发挥基层政府社区治理主导作用和基层群众性自治组织的基础作用，《条例》赋予镇人民政府、街道办事处和居民委员会指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履责，协调处理物业管理纠纷等职能。镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，协助镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况，《条例》还明确要求各区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理相应的专职工作人员，落实工作经费。

　　亮点二 明确物业服务区域划定原则

　　《条例》规定，物业服务区域一般按照建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围进行划分。已划定的物业服务区域经法定比例业主同意的，可以合并或者分割。对物业服务区域划定有争议的，由房屋行政主管部门征求规划部门、镇街等单位意见后确定区域范围，并向业主公示，接受业主意见。

　　亮点三 健全业主和业主组织的监督管理

　　（一）明确业主共同决定事项。《条例》除根据《民法典》规定了哪些事项应当由业主共同决定外，还进一步明确了物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等也应当作为其他重大事项由业主共同决定，为业主履行共有和共同管理权利提供了更清晰指引。

　　（二）完善业主大会制度。一是明确业主大会会议的组织者包括业主委员会、居民委员会和物业管理委员会。二是规范了业主大会会议的会前公示、表决规则、投票表决方式、表决结果统计及公示、表决结果异议处理等制定。业主大会应当优先采用业主决策电子投票系统进行表决；采用集体讨论、书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，并可邀请第三方参与监票。对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在规定期限内对异议进行核实处理。经核实异议成立的，镇人民政府、街道办事处应当重新统计表决结果并向全体业主通告；经核实异议不成立的，应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。

　　（三）规范业主委员会运作。针对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例》从把好人选关、明确职责、强化信息公开、设立禁止性规定等方面进行规范，细化镇人民政府、街道办事处以及居民委员会的监督途径和方式。一是明确业主委员会的具体职责及委员的资格条件、委员产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度。二是明确业主委员会应当公开的资料和信息，以及信息公开方式等。三是明确业主委员会及专职工作人员的禁止行为，并对违反禁止行为的委员设立了相应法律责任。四是对业主委员会严重侵害业主合法权益的行为，规定镇街可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的，由镇街责令限期改正或撤销其决定。五是明确业主委员会停止履行职责后应当向新一届业主委员会移交相关财物、资料。未依法移交的，要承担相应法律责任。

　　亮点四　创设物业管理委员会制度

　　我市于1998年开始出现业主大会和业主委员会。目前，全市已成立业主组织976个，占比约三成。针对业主委员会成立难的问题，《条例》创设物业管理委员会制度，由物业管理委员会组织推动成立业主委员会的工作。同时，在业主委员会缺位时，由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务，解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。一是明确物业管理委员会的成立和解散条件。对于符合法定条件的，要求街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会。二是明确物业管理委员会的职责。物业管理委员会负责组织选举业主委员会，执行业主大会的决定。在业主委员会产生后物业管理委员会解散。三是明确物业管理委员会的成员构成、产生方式、议事制度等。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数。物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。四是明确物业管理委员会违规行为的处理办法。对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　亮点五 规范前期物业管理

　　一是明确建设单位和物业服务企业的承接查验责任。要求双方签订承接查验协议，保证物业符合使用条件，以利于后续物业管理活动。二是明确交纳前期物业服务费的起算时间。物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。无正当理由不接收物业的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。三是建立共有物权登记和公开制度。新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有；并在登记后六十日内，在物业服务区域内显著位置长期公开建设工程总平面图，标明或说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的位置与建筑面积。

　　亮点六 强化物业服务行为监管

　　一是明确物业服务人的具体职责。补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责，对物业服务人违反本条例规定的行为规定相应的法律责任。二是明确物业服务费调整程序。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。三是建立物业服务费信息公开制度。要求物业服务人每年向全体业主公布物业服务费资金年度预决算，每季度公布物业服务费资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。四是规范新旧物业服务人交接、退出制度。前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务人应当在限期内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业管理区域相关资料财物。原物业服务人拒不移交资料财物或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以向镇人民政府、街道办事处、区房屋行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助。拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人应承担相应法律责任。五是明确物业服务人信用管理制度。加强对物业服务人的监管要求市房屋行政主管部门建立行业信用档案，对物业服务人实行守信联合激励和失信联合惩戒措施，并制定物业服务人的信用管理办法。

　　亮点七 建立物业的使用和维护制度

　　一是明确任何单位和个人不得擅自改变共用部位、共有设施的用途，确需改变用途的，必须经业主大会同意并依法办理相关手续。二是规定利用共有部分进行经营活动的，应当征得业主大会、相关业主、物业服务人的同意。三是明确规定物业服务人在装修活动中的禁止行为，并设定相应的法律责任。四是明确房屋渗水纠纷处理原则。因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

　　亮点八　建立业主共有资金管理制度

　　针对当前业主共有资金管理不够透明，部分业主委员会或者物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题，《条例》规定了业主共有资金的来源、管理单位、使用范围、信息公开和财务管理制度。一是明确共有资金的来源。包括利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，管理规约、业主大会议事规则约定或业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，共用部位被依法征收的补偿费，共有资金产生的孳息及其他合法收入。二是规范业主共有资金的管理。共有资金的管理单位和财务管理制度应当由业主共同决定。一个物业服务区域开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位。管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。三是明确共有资金使用范围。共有资金可以用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；对共有资金的审计费用；以及业主共同决定用于物业管理的其他费用。未经业主共同决定，不得使用共有资金。四是建立共有资金信息公开制度。管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。 

（编者注：原文标题为《市人大常委会表决通过《广州市物业管理条例》》）