一、重庆炒房团全军覆灭

　　珍惜资金，远离重庆！

　　一个多月前，得知黄市长因工作调动要离开重庆，江浙一带和上海北京的炒房团闻风而动，组团“打飞的”准备去重庆捞一把。特别是听了“网红”作家吴晓波的忽悠，说重庆房价要大涨，更是像飞蛾扑火一样蜂拥而至。

　　元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见，确实有人想豪赌一把。

　　草哥的一位朋友也是不听我劝告，坚决要去冒这个险，一口气买了三套。前几天还得意洋洋地跟我说，他一个多月前买的，现在每套已经涨了40-50万了，1月13日，他又刚网签了一套。

　　但是，昨天他却对我说欲哭无泪，为什么？因为重庆出房产税修订政策了。

　　1月13日，重庆市政府下发市长令，修订原来的房产税征收条例。重庆财税部门说，针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，从2017年1月14日起，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税。

　　草哥这位朋友虽然抢在14日之前网签了那套房子，躲开了房产税的征收，但是可以确定的是，基本没人会接盘了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。

　　而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。

　　可见，当局控制房价的办法还是很多的，关键看跟不跟你较真。

　　我跟这位朋友说，你如果是自有资金，而且不等着急用，就慢慢留着吧，目前几年是很难看到大幅上涨了，你可以打持久战，先出租出去收点租金。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。

　　除了修订房产税征收外，重庆还有其他狠招，比如加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话；还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。既不让涨价，又不办理贷款，这是把炒房者的预期和金融工具都给限制死了，最近这一波来炒房的，恐怕全部要被套牢了，就当为重庆人民做点贡献吧。

　　在目前这样的大背景下，还有人会去赌房价上涨，我批评这些朋友，作为职业炒房客，你不看草哥的文章就算了，难道你们连人民日报也不看吗？一点政治觉悟都没有。

　　黄市长治理下的重庆楼市，是被全国人民当作楷模，被舆论称做“业界清流”的；黄市长调控房地产的“三宝”：增供应、控价格、强保障，是被当作经验推广的。如今黄市长要走了，作为接任者，会轻易让房价爆发式增长？如果真发生了这样的事情，新市长的脸面往哪里搁？在重庆市民眼里会怎么看待？这可不只是打脸的事情，而且很可能会被当作一个控制房价不力的重大事件。

　　所以，作为新市长，只会加强房价控制。草哥朋友叶檀博士曾经写文章评价说：黄奇帆走了就可以到重庆炒房了？别做梦了！黄奇帆先生离开重庆，绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨，透支未来发展空间。谁这么做，谁就是重庆发展的罪人，哪个官员也承担不起这样的罪责。

　　而且，不久前闭幕的中央经济工作会议中，促进房地产市场平稳发展是当做政治任务提出来的。会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。老大还表态说：房子是用来住的，不是用来炒的。

　　在这样的大背景下，新来的张市长会轻易让房价上涨吗？在张市长的第一次政府工作报告中，坚决遏制炒房是被写进重庆市政府工作报告的。张市长还表示，将加强市场执法监管，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。

　　从客观因素来看，重庆的房价也不具有炒作的条件。重庆有全国最大规模的公租房，所有人只要在重庆交半年社保就能申请，5年后可按政府定价购买。

　　而且，重庆有无限的土地供应。重庆面积8.23万平方公里，北上广深四个城市合计的总面积也只有3.22万平方公里，重庆市的面积比北上广深四大城市合起来的总面积还要大1倍以上。

　　长期看，重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的，但如果想短期内猛炒暴涨，基本不太现实。所以，如果你有闲钱，还是珍惜现金，远离重庆吧！！

　　二、为什么不要去重庆炒房？

　　撰文| 张银银 来源：“杠杆游戏”

　　说到重庆房价，总想起新加坡。首先新加坡有约100万套组屋，相当于重庆的公租房。这个城市国家百分之七八十的国民居住在组屋。

　　重庆的公租房也很多，接近70万套，但重庆户籍人口超过3300万，别说户籍人口，重庆未实现城镇化的农民也还有1100万左右，这都远高于新加坡总人口。

　　即便如此，重庆依旧是中国公租房最多的城市。很多文章喜欢说公租房保证了重庆房价稳定，赞同一部分。根本上，重庆的房价不算高，张银银觉得因为重庆是个太特殊的地方。

　　农民和重庆房价有什么关系？

　　新加坡是个很有意思的地方，如果只看其繁华的外衣，会觉得这个地方是市场经济的楷模。但略知一点历史和背景就知道，新加坡的国家控股企业很厉害，在其经济发展、对外投资、国家主权资本海外资产配置中作用举足轻重。

　　新加坡滨海湾金沙酒店

　　重庆也有类似之处，这是很多分析特别强调的。他们忽略了，重庆除了较大、较多的本地国企投融资、基建、工业、金融平台外，还有内地最庞大的外资工业，以及多个有意思的民企主导的工业体系。

　　其实，外资和民资对重庆经济的贡献远高于本土国企。对了，成都、武汉都有央企总部，重庆根本没有。自主汽车品牌销量第一的重庆长安，不过是央企的子公司。央企对重庆的经济贡献远不如成都、武汉。

　　经济结构和重庆房价又有什么关系？

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　　因为历史基础、政策惠顾，有趣的渝富（现在还多了一个渝康）及“八大投”的故事，顺应了重庆基建、产业配套需要。同步的产业+房地产的双轮驱动，重庆已经是内地省级行政单位中城镇化率最高的；同时，重庆在全国特大超大城市里，人均居住面积，超过30平米，也是最高；此外，重庆人均GDP，排内地省级行政单位第二（内蒙第一）。

　　不过，那位之后，除了网红黄sir，重庆对外整体很低调。

　　另一方面，重庆真的又是极其特殊的地方，大城市+大农村的格局，这是任何一个直辖市、副省级城市没有遇到的。一些城市会说自己也有百级万的农民啊，但重庆有的是千万级的农民。其中，恢复直辖后，从四川省划入14个国家级贫困区县。不少城市的区划总计都不到14个区县吧？

　　重庆的工业化、新兴产业发展处于最关键时候，金融和高端服务业发展也处于最微妙的蜕变阶段。稍微清醒一点的主政者就会明白，于重庆而言，房地产不能成为干扰。

　　所以当年那位，决定要建设全中国最庞大的公租房，还是应该肯定的。

　　截至2015年8月底，重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米，共69.22万套。

　　按照一户两口计算，这可以解决140万人的体面居住。必须说一点，重庆有38个区县，这近70万套公租房，大半位于主城区。

　　虽然也有一些问题，但从制度设计上，因为不允许进入市场流通，毫无溢价空间，重庆公租房的寻租、腐b空间是最小的，完胜其他地方的经适房、廉租房、限价房等保障性住房制度。

　　有了如此大体量的公租房，对于稳定民心意义确实很大。

　　公租房之外，经过多年的超高房地产供应，渝东北、渝东南不敢说，至少在重庆大都市区（主城区+城市发展新区）的农村，除了真没必要买房的，大部分农民家庭在城镇（主城或所在郊区城区、镇）都有一套房子。这一点，“杠杆游戏”可以负责任这么说，张银银太了解了，身边的亲戚、朋友、同学皆如此，目力所及没有例外。

　　也就是说，就算没有公租房，未来重庆大都市区内农村居民、本地大学毕业生的购房需求真没有想象中的大。至于说回流和外地来的重庆人，近年增加很快，全国前几。但重庆的房子供应能力未来依旧是超大的，后文会讲。

　　如果把购房作为重庆未来城镇化的核心工作，重点是渝东北、渝东南人口。这两区域恰恰是重庆相对落后、条件差一些、收入较低的地区。这两地区的城镇化和人口转移，任务还很艰巨。

　　公租房再多也只有近70万套，其中一部分也在渝东北、渝东南地区，于这两板块1000余总万人口而言，还是太少。这1000余万人，会有300万人左右可能会进入重庆大都市区（主城区+城市发展新区）定居。

　　于重庆的发展大计而言，特别是要实现这部分人的真正城市化，和大都市区剩余相对条件较差农村家庭的城市化，如果主政者不负责任，放任重庆房价一下子蹦到郑州、合肥那样的房价水平，可能对重庆长远不是好事。

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　　很多观点说，重庆的发展和低地价、低成本优势有关。所以未来主政者应该不允许重庆房价过高。这个分析是有一定道理的，甚至有很大道理，每个城市发展阶段不同。重庆这个发展阶段，这是必然，这和我国改革开放走过的路是一致的。就像深圳、广州，以及整个珠三角当初之于香港，不也一样。

　　这就是经济规律和世界经济分工的结果。

　　整个中国，除了极少数城市，其实依旧在享受相对低成本优势和产业链、工业体系相对成熟的优势。

　　中西部地区，以前也成本更低，但配套不成熟，地理位置、物流不占优。而随着经济的发展和内地的开放，必然有一批地方会更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

　　很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再没有一个城市的产业发展用地，一定就贵，甚至工业用地指标、可用土地已经少到无以复加。

　　是的，如果有大工厂愿意来，哪怕广州也有大把的地可以供应。富士康不是就去了吗？

　　所以，重庆近10年的经济表现，或者说甲午战争后的发展历史表明，低成本优势是中国的共性，重庆只是不例外。一个阶段有一个阶段的情况。

　　而根本上，重庆的沿江开放，是自我国甲午战败后开埠开启的。于我国内陆而言，现代工业逻辑战胜农业文明，武汉、重庆两个沿江城市，最早获得眷顾，也成就最大。特别是武汉，在晚清的表现别说比重庆好，和沿海也可以一决高下，大武汉真不是吹牛，历史上确实有这么一段。

　　重庆来福士广场效果图

　　而重庆，作为“暴发户”始于抗战，不过从地理、地貌、气候、交通而言，这又是必然，不是偶然的历史的选择，而是唯一最好的陪都选择。

　　处于一带一路和长江经济带交汇处的重庆，地理上也是西部最靠东，还有长江，又是直辖市。不仅体量上是中西部最大的工业城市，工业体系和门类自抗战后也是中西部城市里最完备的，还有单个城市最多的农民和农民工。

　　国难成就了重庆，当然背后是地理经济所决定。从此在我国政z、经济版图上，重庆也就成为内陆很特殊的城市，哪怕在最落魄的地级市时代，吃老本也是我国六大工业城市。

　　上文这些因素决定了，重庆未来房子的需求注定还很大，重庆维持较高土地出让面积是对的，重庆地多也有这个能力。其实我国大城市都有能力供给更多土地，关键是愿意否。

　　同时，如上文言，重庆的市情决定了，未来一些年，起码一半房子需求，不是现有的城市居民，而是本地及外地来的农民工、非特别高端的本外地大学毕业生。所以，重庆首先需要解决的是这部分人的城市落地。

　　工业土地供应重庆很多，也不贵，如果住宅房价高了，可能不利于重庆城市化进程，反倒容易出现产业有了，人飘着的情况。

　　而大部分省会城市不一样，北上广深更不一样，你没本事自己滚。他们不仅不需要对外地去的中低端就业者负责，甚至不需要对省内的农民负责，反倒是虹吸效应，容易做高自己的房价。

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　　现在重庆情况似乎发生了变化。

　　不过，重庆房价涨不涨，怎么涨，根本上是大势决定的。就像2015年底开始的最新一轮主要一二线城市上涨周期，这是政策鼓励和货币条件、资产荒共同刺激出的结果。无非是深圳、北京、上海、广州、合肥、郑州这样的城市涨得多一些。

　　至于重庆，你以为真像外界以为的那样，黄sir走之前的接近整个2016年就没涨？最近人事更替，那是2016年倒数第二天的事，此前的房价的涨幅与此关系不大。

　　2016年重庆主城区房价的涨幅，也是近几年来最高的。不过很有意思，外界或许不知道，2016年重庆主城区各大板块的价格，其实也只是回到2012年前后重庆房价最高的时候。折腾4年，房价还在当初那个原点。个别地区略高过当年。

　　不知道听到这句话，那些外地新来的投资客，感到后怕否。

　　对于炒房者而言，追求的主要是房价上涨收益，而非租金收益。其实，重庆出租房产收益率是非常划算的，一个20多万的小公寓，1000来块钱租金随便收。

　　当然，外地人最近热炒的照母山、江北嘴、两江四岸，再贵一点也可以，赚点钱也不是没可能。但如果你的资金本身有成本，倒手时收益率能有多少，“杠杆游戏”觉得真的还是要慎重。

　　另外，重庆的房地产体量真的太吓人。

　　一些机构号称武汉市再次勇夺2016年中国城市新建住宅销售套数、面积第一。其实也就29万套不到，3000万平米出头，而且增幅分别都在30%以上。而重庆2015年新建住宅销售面积就达到4477.71万平米，其中6成为主城区，也就是2700万平米左右。重庆市统计局的数据显示，2016年1-11月，重庆新建住宅销售面积增长17.1%。可以估算2016年，重庆仅仅主城区的新建住宅成交面积，就可以比整个武汉市。

　　武汉夜景

　　真不知道这些机构的口径是什么。

　　对了，截至2016年11月，重庆住宅施工面积17629.52万平方米，下降7.2%。Word的天，下降了一些都这么高。同样，其中6成在建位于主城区，也就是超过1亿平米。而根据武汉市统计局的数据，截至2016年6月，武汉全市（武汉主城区+郊区）住宅施工面积6348.72万平方米。

　　仅仅重庆主城区这个在建体量，已经比号称新建住宅销售全国第一的城市高出这么。

　　整体上，重庆补涨一些不奇怪，问题是持续多久，怎么个涨的节奏。所以，在重庆炒房需要技巧。至于卖房和炒房的人，各怀鬼胎，就不多说了。

　　最后，再次重申：房子是用来住的，不是用来炒的！