欧美财经媒体列出了各种数据和分析，把中国房地产领域现在的泡沫与史上几次严重的危机相提并论，但是对于哪里有泡沫、泡沫会不会破和后果将会如何，大家并没有一致的意见

　　财新网／旁观中国 记者 卿滢｜文

　　中国房地产有没有泡沫，有多大的泡沫？

　　在中国大城市楼市近期持续升温、多地纷纷开始出手调控的背景下，这个话题不只成了国人见面聊天的常规话题，也成了全球财经媒体持续关注的焦点。

　　最会抢眼球的大概要数美国CNN旗下的财经网站CNN Money。在它9月底采访万达集团董事长王健林的时候，这位中国首富表了个态。CNN Money的亚太主编Andrew Stevens问王健林，中国房地产市场有没有泡沫？他的回答是：

　　“史上最严重的泡沫。”

　　"Biggest bubble in history."

　　王健林随后还说了很多具体的分析和评论。但是这句“最大泡沫”一出，也许后面的话会被很多人忽略。地产大佬说现在的泡沫史上最严重，这还了得？

　　房产泡沫这个话题，只听一个人一句话还是不行的，我们来多看一点再做判断。

　　CNN Money：泡沫是个大事

　　首先来把王健林的话听完。实际上万达集团现在主攻商业和旅游地产。也许正因如此，王健林谈住宅市场泡沫要更放松一些，他向CNN Money表示，目前中国房地产市场的最大问题在于，大城市房价依旧在不断上涨，而在数千个中小城市，有大量新建房屋库存无法售出，房价也在下跌。

　　他还坦言，自己觉得这个问题很难找到合适的解决办法。过往的限购或者限贷措施都没能奏效：“可能这是一个非常难的问题。”

　　CNN Money在报道中引用了咨询机构凯投宏观（Capital Economics）的数据，来说明房地产市场如何跟中国经济休戚相关：按该机构的计算，对中国房地产业的直接贷款高达24万亿元人民币。

　　（小编：中国2015年全年的GDP是67.67万亿元人民币……）

　　官方数据同样很有说服力：2016年上半年，有超过三分之一的新增贷款来自房地产市场，而在 2010到2015年间，房地产市场信贷的占比只有17.4%。

　　华尔街日报：楼市泡沫和股市很像？

　　《华尔街日报》的一篇报道同样强调了中国房贷规模，并引用海通证券的一份研究预测：2016年中国房贷规模会达到GDP的30%，这个比例甚至比日本上世纪80年代末著名的地产泡沫时期的还高。

　　不过报道表示，由于中国的大部分房产购买的首付比例都在三分之一左右，这种相对较高的首付，也让中国购房者对房价下跌的承受力要相对更强一些，这让风险又稍微小了一些。

　　在《华尔街日报》的这篇报道里，中国当前的房产泡沫已经可以跟去年中国股票市场的问题相提并论：

　　（这一股热潮）正在引发对由信贷推动的投资泡沫的恐慌，这与该国股市泡沫不断膨胀随后在去年夏天崩盘的情况相似。

　　It is stoking fears of a debt-fueled investment bubble similar to the one that inflated the country’s stock market before its crash last summer.

　　按《华尔街日报》的看法，中国如今的买房热潮也比2013年的上一轮买房热要更危险，因为这次中国家庭的贷款杠杆创下了新高。跟王健林一样，这篇报道指出，在中国主要大城市房价疯长的同时，小城市的房价却在大量未售房囤积的情况下持续走低。这种情况让决策者很烦恼：

　　这样的情形正在拉达中国的贫富差距，并且让政府实施全国性政策来冷却房地产市场努力变得复杂。

　　That dynamic is widening China’s wealth gap and complicating Beijing’s efforts to impose national policies aimed at cooling the market.

　　让人挠头的还不只是大小城市间的这种差异。《华尔街日报》还援引了中国社科院高级经济学家张明的说法：

　　“政府如今被困在需要抑制房价和需要保证增长的两难中。”

　　“The government is caught up in a big dilemma between the need to curb prices and the need to ensure growth.”

　　报道分析称，稳定房产市场的深层解决方法是改革土地财政制度，然而在目前情况下，房地产支撑了正在放缓的中国经济。报道还表示，曾有中国官员表态称，房地产领域的增长是中国能够实现今年GDP6.5%增速目标的唯一希望。

　　CNBC：对泡沫做点对比和细分

　　另一家美国主要财经媒体CNBC用数字说话。汇丰银行近期发表的一则报告显示，中国居民住房总价值与GDP的之比将在2016年底达到3.72，而在美国次贷危机达到顶点时，这一比值为1.75。而在日本房地产泡沫在1990年达到最顶峰时，这一比值刚好低于4，香港房地产市场这一比值为5。这个比值，同样是衡量房地产是否存在泡沫的重要参考数字。

　　瑞典北欧斯安银行（SEB）的亚洲策略主管Sean Yokota在接受CNBC采访时表示，在中国很多城市房价已经接近平稳状态。一线城市的房价确实存在泡沫，但是从整个中国的情况考虑，不少小城市的房价仅仅上涨了1%到2%，所以从整体来讲依旧还有空间。

　　彭博社：用数字说泡沫风险

　　彭博社的报道在讨论泡沫话题时用了更多数字。根据它搜集的数据，中国144家上市房地产企业的平均贷款总额是其平均企业税前收入的8.1倍， 而五年前这一数字只是4.9。

　　另一方面，购房者的住房按揭贷款也不断攀升，2016年1月家庭居民贷款在总贷款中占比是24%，到8月则达到了惊人的71%。穆迪香港去高级副主管Christine Kuo认为，住房按揭贷款的风险越来越高，因为房价已经“到了泡沫化的程度”。

　　德意志银行的一份报告预测称，随着中国房地产市场的泡沫“继续蔓延到更多城市”，中国房价2018年将面临大幅度调整和修正，这当然会导致大量房贷出现问题。

　　有一些研究机构计算了一下最坏的情境。按照香港券商星展唯高达计算，如果房价下跌30%，将导致价值4.1万亿元人民币的贷款变成坏账。德国商业银行预测的数据也差不多——4万亿元。著名投资机构太平洋投资管理公司（PIMCO）则认为，中国的不良贷款率在接下来几年可能从1.75%上升到最高6%。

　　听着有点像中国版的“次贷危机”？不过PIMCO的新兴市场投资组合经理Roland Mieth认为，由于金融衍生工具的相对匮乏，中国房地产市场的杠杆率和贷款的复杂性并没有美国次贷危机爆发前那么严重。

　　彭博社报道给出了各种对最坏情况的预测，但却并不说明泡沫危险已经那么大。随着本月中国多地纷纷出台新的限购政策，央行也开始出手，楼市泡沫的下一步依然会被中国人和外国人紧紧盯着