天鹅湾业主前期购买的票箱。

2014年9月26日，河北三河燕郊一小区，业主多次与物业保安发生激烈冲突，业主马先生决定免费教授业主们功夫，建立物主武术队。傍晚时，武术队开始训练。视觉中国供图

 2012年7月15日，安徽合肥，银领时代小区因频繁停水停电，业主多次协商无果，整个售楼部被砸。视觉中国供图

2012年11月2日，湖南省长沙市图书城，市民在选购《物权法》等法律书籍。

    视觉中国供图

　　□歌手尹相杰在这个“新贵人群”小区吸毒被抓；

    □小区业主大会筹备期间，千余张选票突然被封存；

    □对于同一事件，业主与地区办事处各执一词；

    □从社区治理中，可以看到“社会共同体建设中遇到的所有问题”……

　　白色的封条贴在天鹅湾社区居委会二楼的一扇门上。被封在这个房间里的是装有1000余张选票的9个票箱。

    选票是天鹅湾小区的业主在两个半月的首届业主大会会期投出的，它的表决结果关系着天鹅湾业主大会和业主委员会能否顺利诞生。

    此刻，票箱静静躺在上了锁的房间里，却仿佛正处于一场风暴的静止中心，搅动着这个位于北京市东四环外的中高档小区。

    在偌大的中国，天鹅湾发生的故事大概只算得上“茶杯里的风暴”。但无数这样的故事，构成了社区治理的丰富生态。围绕着一个个小小的社区，业主、物业、开发商、基层政府之间，正在上演激烈或平静的纷争、妥协和合作。

    立足北京的业主维权专家陈凤山直观感受了这一过程。他同时为1个街道办事处和12个小区的业主担任顾问并获得酬劳。有时，针对业主委员会的滥权，他会帮助业主“二次维权”。在他建立的微信群里，业主、学者和官员们讨论社区治理的问题，观点莫衷一是，争论激烈时，有人愤而退群，也有人不断加入。

    “你们希望要一个什么样的政府，你们就做一个什么样的业委会。”陈凤山常常对那些组建业委会的业主说。

    “指导”还是“领导”？

    在天鹅湾，这次激起风暴的是3月31日下午的一场“传达会”。

    由于会议是临时通知的，业主大会筹备组的6名业主成员中只有马叔和老周在。在居委会二楼的会议室里，被地区办事处指派为筹备组组长的居委会党支部书记连雅曼，对着手里的记事本，一字一句地向二人回复上级部门——朝阳区平房地区办事处领导的意见。

    “鉴于前期出现一些摩擦、混乱……地区办事处决定，对现有9个票箱封存。并制定新的选票回收表，设立新的票箱。前期的票，没有说无效，也没有说全部有效，待开箱的时候再说。”

    连书记念完这最后一条附加意见之前，老周就急了：“给我出正式文件下来！”

    退休的前工程师马叔，尽力克制着不满：“现在是本末倒置。按文件规定，票箱设置、摆放都是筹备组决定的，这和居委会没关系。这是按法律办事吗？……一点都不懂法还行啊，当干部的。”说完他一声长叹。

    在此前的十几次“传达意见”中，他们从未收到说明具体指令的书面文件。

    “你刚才这几条是命令还是指导？必须出文件性的东西，带章的。”马叔质疑，“封存票箱”等指示，是领导的个人意见，不代表地区办事处，也没有任何法律依据，所以他们不愿给书面文件。

    天鹅湾最早的业主入住于2007年，但在很长时间内这里没有业委会。今年1月15日，是首届业主大会会期开始的日子，按照规则，业主们将一人一票，选举产生业委会。

    2007年颁布的《物权法》确立了业主大会与业委会法律地位。这部法律规定，选聘和解聘物业服务企业、改建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等，都由业主共同决定。业主可以设立业主大会，选举业委会。

    “地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物权法》这样阐述。

    2010年发布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。”

    就是在“协助、指导和监督”的具体方式上，双方发生了分歧。

    在天鹅湾的投票进行中，地区办事处突然决定封存票箱。筹备组认为，地区办事处通过居委会下达的指令，已经把“指导”变成了“领导”。

    如果封存旧票箱，由居委会安排新票箱，那么从4月初到5月的投票，主导权实际上从筹备组转移到了居委会。

    成立业主大会，需要“双过半”——即专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意表决事项。筹备组成员担心，万一到了开票日期，有选票被做手脚，或被认定为无效，“双过半”也许就会很悬，而酝酿已久的业委会就会因此流产。

    对于地区办事处的一些具体要求，比如流动票箱的选票要让居委会干部在票上签字才算有效，连书记也讲不清其中的法律依据：“没法回答，我也说不太清楚。那法规就不清楚。”

    不满的筹备组选择了到政府信访。

    平房地区办事处在信访回函中解释，在投票期间，地区办事处和居委会“不断收到居民投诉”，称投票混乱、有贿选现象。

    “非常不值钱的。”一位投过票的业主说，她收到的礼物是一副筷子和一个勺子，是投完票才给她的，“这么点小玩意也构成贿选？”她哈哈大笑。

    信访回函中还称，针对上述情况，居委会组织召开了居民代表大会，居民代表提议并经大会表决通过，对票箱予以封存。不过，回函中并没有写明居民代表大会召开的时间。

    马叔怀疑这个居民代表大会是“炮制”出来的，因为3月31日下午开会时，连书记还说是“地区办事处决定”，4月1日上午票箱就封存了，哪有时间开代表大会？

    但连书记表示，4月1日确实召开了居民代表大会，出于对隐私的保护，她未透露具体参会的代表。天鹅湾居委会实际还管辖着临近的朝阳雅筑小区。居民代表大会的代表中，既有天鹅湾小区的居民也有朝阳雅筑的居民。那么居民代表大会的决定是否对基于物权组织起来的业主大会有效？

    “这个我也解释不清。”连雅曼再次提及法规的模糊。

    封存票箱次日，爆发了投票以来最大的一次冲突。

    由于不满封存票箱和派巡逻队到投票现场维持秩序的行为，几名业主与居委会人员发生了争执。

    推搡中，一位居委会女工作人员摔倒在地。业主认为她是“装的”。她自己则称是为了保护摄像机，在退后时摔倒。

    “哎呀，你可真会演。”“你说我撞你哪儿呢？你说？”在嘲讽声中，躺倒在地的女工作人员哇哇哭了起来。

    她掏出手机开始报警，呜咽着喊道：“这算什么事啊！”

    针对此事，平房地区办事处对中国青年报·中青在线记者回应，投票阶段后期，个别业主、非业主人员到居委会滋事，发生侮辱、谩骂、伤害居委会工作人员事件。该工作人员诊断为轻微脑震荡，需进一步检查治疗。“该事件已由公安机关介入调查处理。”

    《物权法》飘在空中？

    其实，风暴早就在酝酿。自从2007年陆续建成以来，天鹅湾小区就“问题不断”。

    该小区紧邻星河实验小学和朝阳大悦城，以复式大户型为主，售楼时号称“尊贵、时尚，符合新贵人群想象”。

    马叔还记得，当初买房的时候，开发商大方地邀请所有业主到高档餐厅吃饭，还请来某著名歌唱家现场表演，这位歌唱家同时也是天鹅湾的业主。

    多位知名人士在天鹅湾拥有住宅或底商。其中“不幸”上了新闻的是歌手尹相杰，半年前，他第二次吸毒被抓获即在该小区。

    很多业主真正入住后，并没有体会到“尊贵”。他们反映的问题包括：绿化建设不到位；停车费过高；一旦欠缴3.9元/平方米的物业费后，就通过门禁失效等手段让业主回不了家；和昔日售楼厅里“十分漂亮的沙盘”不同，如今路过天鹅湾，远远就能看到几栋住宅上斑驳的落砖，像生了皮癣的病人。

    “如果别人来看房子算怎么回事？”马叔认为物业的管理不善损害了产权价值。

    部分业主最基本的物权也没能得到保障：由于配套设施未能通过上级部门验收，开发商多年不给一幢楼房的业主开产权证，导致相关业主的孩子无法就近入学，底商业主无法办营业证。

    此次让业主集合到一起的，是从2013年针对小区附近一处工地噪音的维权活动。一番维权后，业主建起了微信群，顺势想建立业主大会，以更好地维护业主利益。

    马叔说：“我们开始没想到这么难。以为按程序走就行了。”

    他们马上就遇到了第一重阻力：开发商不配合。成立业主大会首先需要占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向所在地的街道、乡镇政府书面申请。

    如何获得小区业主和专有面积的信息？按《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，这是开发商有义务提供的资料。但天鹅湾小区开发商北京博成房地产有限公司始终拒绝提供。

    平房地区办事处向记者表示，曾“对建设单位多次发函督促”。

    无奈之下，筹备组从某房产中介处购买了自己小区的资料。业主身份、面积等信息十分齐全，甚至包括一些业主的姐妹的手机号。至于房产中介的这些信息如何获得，则不得而知。

    不配合的还有物业公司。据筹备组成员称，他们前期在小区里张贴工作汇报时，“物业的人”就跟在后面撕。

    开发商和物业公司的反应，尚在筹备组成员的预料之内。据马叔等业主回忆，作为基层政府官员的平房地区办事处房屋规划科科长王辉也曾对他们表示，他个人的意见，业主大会“成立不如不成立”“成立了反而乱”。这让马叔感到意外。

    对于这一说法，地区办事处并未向记者作出回应。

    平房地区办事处称，该地区只有国美家园小区成立了业委会，且办事处多次接到该小区业主联名投诉，反映业委会人员滥发资金等问题。

    根据陈凤山多年的观察，基层政府阻挠业主大会的动机首先是“维稳逻辑”。“业主大会就像潘多拉的盒子。有了业主大会，物业公司、开发商，甚至基层政府的侵权问题全赤裸裸地出来了。为了不制造不安定因素，干脆不要有业主大会。”

    他推测，另一层原因是，中国经济长期仰仗房地产，开发商及物业公司在地区耕耘多年，也许跟基层政府建立了各种关系。阻止业主大会成立，成了一些基层政府“不能说的任务”。

    业主大会成立后，揪出物业和开发商“漏洞”的例子不在少数。在陈凤山担任顾问的北京韵竹园小区，业主大会和业主委员会成立后，发现物业公司将产权属于全体业主所有的物业管理用房出租，租金收入及其用途不明。为此，业委会将原物业公司告上法庭，诉讼正在进行。

    陈凤山担任顾问的另一个小区，业主怀疑开发商将国有土地使用权抵押。如果在抵押过程中开发商资金断裂，业主的房产将被银行收走。

    种种利益盘根错节，业委会诞生和维权中遭到威胁甚至人身攻击的案例层出不穷。在发起自己所在的百子湾家园业主大会时，陈凤山自家门口就被人泼过粪，放过骨灰盒。

    他认为，法律和制度问题，是业主大会成立和运行中的首要问题。

    另一位物业管理专家舒可心观察，中国的业主大会从上世纪90年代初萌芽到现在，经历了3波明显的爆发成长：2003年、2007年和2009年。分别对应《物业管理条例》《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》及相关地方性指导规则的出台。

    这些法律法规是被现实纠纷倒逼着出台的，特别是《物业管理条例》，在其上位法《物权法》缺失的时候，就被挤了出来，因为当时全国已经有许多严重的物业纠纷。

    陈凤山注意到，这些年来，在一些地方法规或局部问题上有进步，比如今年新发布的《南京市住宅物业管理条例》，明确规定了欠缴物业费被计入信用档案记录的法律程序，他认为这实际上保证了业主通过“拒绝缴费”来表达抗议的权利。

    但根本的问题没有变——《物权法》依然把业主对小区的管理权，理解成单个业主的集合，而没有确立业主的团体性身份。“业主大会作为一个组织，没有组织代码，没法开发票，没法签雇佣合同。《物权法》和《税法》《劳动合同法》《特种设备法》《消防法》等其他专门法无法对接,”陈凤山突突吐出了一大串，他的结论是，“《物权法》飘在空中。”

    一哄而起，一哄而散？

    第一阵风刮过时，初次筹备业委会的天鹅湾业主并没有敏锐地反弹。

    今年年初，投票细则公布的前一天，居委会仍在代表地区办事处“指导”筹备组。马叔等筹备组成员此时感到了不对劲。

    当流动票箱上门时，地区办事处提出，投票的业主出示身份证和房产证原件的同时，应上交相应的复印件。如果不交复印件，就要让居委会工作人员在选票上签字，才视为有效。

    “在选票上签字，不算涂改票面吗？”“把我们当贼了？看着我们，把着我们。”筹备组认为，这增加了投票门槛，且没有明确的法律依据。

    “如果坚决不同意他这些安排，那如果有朝一日，备案那天，他不让你备案——”连雅曼还没说完，听出威胁性含义的马叔按捺不住了：“他不应当这样，这超过了‘协助、指导和监督’的范围，这是违规的。”

    但为了不耽误会期，筹备组还是不情愿地接受了安排。

    4月27日，在票箱已被封存，会期截止在即时，领悟到“被夺了权”的筹备组终于前往朝阳区政府递交了行政复议申请书。

    太晚了。“他们没有基于产权的刚性，表现出强硬。他们试图忍让、妥协，找到自己的空间。但实际上不可能。”陈凤山笑了一下，“对方想不让你筹备成功，才设置这么多障碍。你不跟他强硬，他就欺负你。他逼到墙角，你要么举手投降，要么阵亡。因为有时间限制、各种限制，你以为你到最后能解决，其实没用。”

    在陈凤山看来，社区自治是一个“社会平权运动”，是业主在和开发商、政府争取各种权利。但在这场运动中，作为普通业主的中国人一开始是欠缺权利意识的，“社会精英”也是如此。

    目前，北京高档社区四季世家正在谋求筹备业主大会。业主这才发现开发商当初“埋了一个雷”。原来该社区和旁边的四季酒店之间有一处地下的共用公共设备，所以在成立业主大会时，住宅社区和酒店可能要一起筹备。但酒店的产权在开发商那儿，且所占的专有面积超过了50%。

    仍是由于《物权法》和《物业管理条例》相对模糊，根本说不清楚有共用公共设施是否就一定要一起成立业主大会。一位正在着手筹备业主大会的四季世家业主称，她向有关部门提交申请资料已经一年多了，但一直没有进展。

    这已经是陈凤山遇到的第三起相似案例。

    “中国的业主在买房的时候，没有几个想到物业、权利的问题。一定是事到眼前了，才去想。多数人对风险缺乏系统的预见性，我们的教育体系缺乏这个。他买房子买的是屋门以内的户型，是地段，是升值的可能性，不是配套设施好不好，权利是不是我的，生活是不是更舒心，没有想到。”陈凤山说，“什么叫‘美好生活’？我们理解的美好生活过于世俗化，没有从法律、制度、公正的角度想一想。”

    “地段和户型都不错，被搞坏了。”马叔穿过天鹅湾小区时，一边走一边感叹。

    舒可心和陈凤山，当年都是因为业主与物业公司或开发商的纠纷而开始成立业主大会。

    “中国是业主要向发展商夺权。所以就乱，稳定几年就折腾一次，它产生周期性的‘革命’。”据舒可心观察，惯常的情况是，“一哄而起，一哄而散。维权胜利了，他们就散了。”

    2013年，陈凤山筹备的第一届百子湾家园业委会任满换届。由于无人参选，仅存在了3年的业主大会和业委会宣告解散。

    “业委会最重要的还不是维权，而是活着。”陈凤山说。在对外“争权”成功，顺利成立后，业主组织如何长效运行，避免“一哄而散”，是下一个难题。

    民主议事经验缺乏？

    “当然，那些变质的业委会，也谈不上活着。”陈凤山紧接着补充了一句，“一种是和其他利益方共谋，来攫取别的业主的利益；另一种是忘记初心，拿到印把子，就做起了官僚。”

    他把业主大会和业委会的成立比喻成从被物业“殖民”到“业主自治”，在这个过程中，业主除了要对外维权，还要对内理顺自我治理的秩序，包括制度建立、机构设置、纷争解决机制和提高业主自治的认同等。

    虽然只处于筹备阶段，但天鹅湾小区已经出现了一些内部分歧和关于利益交换的流言。

    一个十分特殊的情况是，天鹅湾小区的物业公司及其关联企业的许多高管和股东本身就住在这儿，既属于物业一方，也是业主。

    这些有双重身份的业主，被其他人视为潜伏在“群里”的眼线，业主内部一有什么风吹草动，物业那边马上就能知道。

    一位本来很积极参加筹备活动的业主的“消失”，也让筹备组感到蹊跷。业主中传出的一个未经证实的推测是，“这一户是做新风系统的”。新风系统相当于“中央空调”版的空气净化器，和房产开发、物管行业有合作关系。

    虽然多数业主都支持业主大会成立并众筹经费，但也出现了零星的质疑：“你们花这么多时间，是不是怀着特别的目的？”

    马叔有点无奈：“公益事业一般都不愿意弄。我们已经头昏脑涨了。”“不是因为当初承诺，坚持不到现在。”老周说。

    在连雅曼书记那里，还有一封措辞严厉的，针对筹备组的“联名投诉信”，列出的“罪状”包括“非法获取业主信息”“弄虚作假，逼迫业主投票”“筹备组工作完全受非业主支配”……

    这封信末尾有大约20个签名，出于对投诉者隐私的保护，她没有让记者看签名页。

    在成立了业委会的小区里，业主间的分歧更加“声势浩大”，一点不比对外时温和。

    在百子湾家园小区，更换物业公司期间，网络帖子和小区的大字报上，经常出现“业伪会”“业委会集团拿回扣”等各种侮辱性词语和流言，当时，陈凤山被蔑称为“陈粪山”。

    被业主“摒弃”的还有舒可心，在朝阳园小区的业委会换届选举中，首届大会的筹备者舒可心以最少得票落选。“我话放这儿，他们能干满3年，都是英雄！公众服务受煎熬啊！”这是他当年接受采访时说的话。

    户数较少的高端社区中海凯旋，类似的一幕正在上演。这是一个每平方米房价超过13万元的小区。一些业主质疑业委会在解聘物业公司时程序不合法。陈凤山正在为希望罢免业委会的业主担任顾问，他称这是“二次维权”。

    在接触了这么多类型的社区和业主后，陈凤山发现，当权利摆在面前，要自主治理的时候，中国业主是“各有各的想法、各有各的办法”，却偏偏缺少民主议事和决策的共同经验。

    高档小区的业主会更彬彬有礼一些。但遇到棘手的问题，尴尬、无助、纷争是一样的。“彬彬有礼的吵架和拍桌子的吵架都是吵架。”陈凤山说。

    “我常对业主说你们希望要一个什么样的政府，你就做一个什么样的业委会。”陈凤山认为，有了权利后，业委会更应该克己，“如果你自己的业委会就是擅权、专权的，那你潜在脑子里的‘政府’就是这样的。”

    “社会不是政府单手塑造的。”他说。

    观察社区的治理和自治过程，对他来说，可以微观看到“社会共同体建设中遇到的所有问题”。他形容这个内部纷争不断，“稍有不慎就什么都完了”的过程，“真的很有挑战性，很有实验性”。

    舒可心也把社区治理当作一个有趣的观察对象。他认为，小型社区可以作为一个“仿真器”，每个社区都是一个小“公国”，业主大会制度建立的过程就是“制宪”过程。每一个业主相当于“纳税人”。大家的物业费，相当于“税收”。物业公司的服务是全体业主众筹购买的，“必须让每个业主知道‘税收’的用途，每年要有预算、决算。”

    “就像在海南一年能收三季稻”，舒可心说，国家的大变迁要很长时间，“而小区里只要四五年。”

    在推行“制度化”的社区治理中，他认为可作为成果的一个例子是自己担任顾问的北京朗琴园小区的“信托物业模式”：物业公司单独为该小区开设账号，任何业主都可以查账，并不只有业委会才能监管。

    但在朗琴园社区的论坛上，有业主称这套方案并没有提高物业管理的质量。在该模式运行不久后的物业费用公示中，有一项是舒可心的顾问费。“是不是太多了？”有人质疑。

    越来越多的业主维权需求，让陈凤山、舒可心这样的全职“业主维权专家”“物业管理专家”，成了业主与开发商、物业和基层政府博弈中的另一股力量。

    “这个群体成长很快，但也在分裂，很有意思。”陈凤山把这些人分为三类：公民、商人和业主。

    他自认为是“纯正的公民”，收费是合理的市场行为，底线则是拒绝“桌子下面的交易”。

    天鹅湾的9个票箱仍静静躺在贴着封条的房间里，这场“茶杯风暴”还能刮多久？至少5月15日的开票日期不会是风暴的终结。

    如果业主大会没能成立，筹备组准备继续走行政复议甚至诉讼程序。

    如果那些选票宣告了业主大会的诞生，天鹅湾小区将开始业主自治的摸索。参与者们相信，这是个艰难，甚至动荡的过程，更大的风暴也许正等在前路。记者 程曼祺