部分长租公寓平台近期乱象观察

近来不少业主和租客反映，有互联网长租公寓平台存在趁机涨价、吃差价甚至违约赶客等情况。这是否属实？是何原因？又该如何治理？新华社记者展开调查。

　　部分长租公寓平台被反映有乱“吃差价”等现象

　　近日，一名北京租客反映，其房子2月21到期后因为疫情无法换租，原价2360元，自如管家告知续租一年需多330元，涨幅13%，她无奈续租一个月，加上服务费后房租3000多元。最近收到涨租通知的并非个例，北京、上海、成都等地不少自如平台租客都有相关投诉。

　　自如方面回应称，出现涨价个例多为长租换短续导致，租金价格变动仅为个别租客情况。同时，为解决租客租房难题，自如也率先在2月为长租改短续的用户，提供一定的便利措施，包括短续优惠、无责退租、服务费减免等。

　　还有平台被指以疫情为名索要优惠“吃差价”的情况。记者了解到，2月起陆续有业主接到长租公寓平台蛋壳公寓通知，要求免除疫情期间房租。一名知情人透露，蛋壳要求北京业主免租一个月，武汉业主免租三个月，同时还要求到疫情结束后再补交拖欠业主的房租。据记者调查，天津、上海、南京等地部分业主自接到此类通知电话后再未收到房租。

　　另一方面，租客能从平台获得的优惠却非常有限。一名租客称曾要求平台免租金，被告知最多免10天。对蛋壳、青客等平台要求业主给予免租、减租、延期付款等优惠多，却对租客仅给予小惠且强制折算成平台代金券等做法，多名业主与租客表示质疑，“差价是不是都进了平台自己的口袋？”

　　此外，记者发现有不少租客反映，租约未到期即被长租公寓平台要求“自己主动退租”“找个地方换租”，理由是“疫情不可抗力”。还有业主曝光其与某长租公寓平台工作人员的电话录音，平台方提出希望业主能免违约金提前解约，同时将平台此前配置的家电“购买”下来，理由也是“疫情不可抗力”。

　　中国人民大学法学院副教授朱虎表示，相关企业不得以“疫情不可抗力”理由随意豁免自己应履行的合同义务。依法律规定，企业义务是否可以豁免，取决于“不可抗力”程度。从实际情况看，长租公寓平台对业主缴纳房租的义务并不受疫情阻断。另外，企业主张变更与租客之间的合同，也不应超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住权。

企业盲目扩张、经营模式单一，资金压力加大

　　去年10月，蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。业内人士认为，长租公寓平台近期乱象集中表现为“资金饥渴”，这种情况与对“租金贷”的依赖直接相关。

　　所谓“租金贷”，即租客与金融机构或平台签订协议，长租公寓企业一次性获得金融机构预支付的总房租款，租客此后分期将租金支付给金融机构偿贷。在有稳定客源和收入的情况下，这一模式保证了相关企业现金流，有利于实现“高价收房，跑马圈地”快速扩张。

　　有房屋中介负责人告诉记者，部分企业惯以高于市场的价格租下业主手中的房源，在短时间抢占房源后再抬高租金获利，这种模式就依赖大量使用“租金贷”。

　　但业内人士也强调，“这种模式风险较大，一旦手中房源空置增加，资本风险急剧升高。”2019年底，住建部等6部门发文要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。据记者了解，此前蛋壳、青客等企业的“租金贷”占比都超出要求不少。

　　受疫情影响，今年春节后复工时间推迟，租房需求减少，空置率上升。易居中国数据显示，近八成长租公寓企业表示疫情期间出租率与营收同比下降一半以上。长租公寓行业资金压力增大，依赖“租金贷”的部分企业所受压力更大。

　　浙江大学公共管理学院土地管理系系主任吴宇哲认为，长租公寓“先租再赁”的“吃差价”模式下，营利手段单一，疫情突发，企业经营成本上升，营利渠道贫乏，缺乏有效应对压力的措施。

稳健发展需靠更好服务、控制风险

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，长租公寓为扩张牟利盲目依赖“租金贷”，由此对企业资金、对相关业主和租户利益都会带来风险隐患。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，长租公寓企业使用“租金贷”应适度，绝不能形成依赖。“长租公寓后续发展需管控金融操作，进行市场压力测试和空置率带来的风险测试。”

　　当前已出台相关金融优惠政策帮助企业减轻压力。明源地产研究院首席研究员艾振强认为，相关平台企业不能，也不应依赖业主减租、延付等方式，企业应立足于自救措施。他说，当前不少租户虽被阻隔在家中，但未来租赁需求仍存在，可积极利用网络短视频平台进行宣推，同时举办相关便利优惠活动，提前蓄客。

　　1月26日，银保监会发布通知，要求对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮等行业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过各种方式支持企业战胜疫情灾害，随后各大银行纷纷出台延长还款期限、减免逾期利息、信贷重组等政策。

（记者吴剑锋、颜之宏）

新华社福州2月22日电